明源不动产研究院 | 银星科技园:深圳生物医药产业园构建特色产业园区

22

February

2023

发布者:明源不动产研究院


据前瞻产业研究院统计,全国产业园区共有8万多个,园区数量排名前三的分别为广东、江苏、浙江。


可以看到,经济相对发达的地区,产业园数量也较多。其中,较为特殊的是特色产业园区,在打造“制造强国”的大背景下,“制造强省”的概念应运而生。


“园区经济”已成为当前经济发展特色之一,而特色产业园区作为“园中园”,发挥着其独特的作用,比如生物医药、航空航天、信息技术、汽车制造等产业,不仅符合地方政府专精特新的产业发展诉求,也适合打造产业运营体系。那些做得还不错的特色产业园区,都有哪些制胜法宝呢?


Part.01:打造一个园区,最重要的是要打造生态


受多种因素影响,当前部分企业运营压力过大,有些会考虑从一线城市的市区搬到郊区,或者从郊区搬到隔壁城市,总之,从高成本的园区搬到低成本的园区。


这样的园区,对企业的粘性非常小。基于此,未来的园区发展,一定是专业化的。除了配套服务这些标配之外,还要在产业上形成配套,形成产业生态,来增加与入驻企业的粘性。


众所周知,生命健康企业有“三高一长”的特点:高投入、高风险、高收益、周期长。


而这些企业一旦进入成熟期后,开始有收益了,缺点也成了优点,高投入、高风险、周期长,这些就成为了门槛,因为药品很难被复制,不像电子产品,华强北就基本能解决所有问题。


此外,高收益意味着产品附加值高,抗市场风险能力强。相应地,生命健康企业对于房租的敏感程度远低于其他行业,因为租金对其并不是主要成本,而是在于其他条条框框,比如一家口罩厂,在北京认证合格,但去深圳不一定行,因为没有经过市监局和药监局认证,生产出来的东西就是假冒伪劣产品,这就是生产经营与场地挂钩,在该行业很常见。


正是由于这些时间以及空间捆绑的成本,使得企业搬迁成本高,这也增加了企业和园区粘性。要解决这些问题,就到了园区生态发挥价值的时候了。


深圳银星集团在2016年打造了生命健康专业园区。在他们看来,打造一个园区最重要的就是打造一个生态,从“硬件、软件、服务”三管齐下,做好这些,就可以在园区形成一个良好的产业生态。


硬件方面。比如楼高、环保设施、电路,尤其是电路,生物医药很多研发产品,可能一个不起眼的冰箱里面放的就是价值上亿的东西,如果断电,后果可想而知,深圳银星集团使出了九牛二虎之力,软磨硬泡做通了供电局的工作,给园区提供双回路电及第三路柴油发电机。


软件方面,这是最难的。要想打造产业链生态,需要把产业发展中的第三方服务引进来,银星集团的生命健康产业园想引入某家行业头部企业,而该企业非常谨慎,上下两层楼先租一层,最终银星集团等了一年半时间,该企业才租下来用于建SPF级动物实验安评中心的另一层楼,银星集团也因此损失了几百万租金。


然而从长期来看,这是值得的,因为这种市场化的GRP第三方研究机构,对整个园区的第三方服务打造来说,非常有价值。


最后是服务。深圳银星集团打造了“1+2+4”服务体系,组织行业沙龙、论坛,打造仪器设备共享平台,引入专业孵化器,运营自己的投资机构,相应的生活配套,自营物业等,尤其是物业,对物业公司考核指标排在第一的是服务,而不是盈利,这是很多园区都忽略的一个事情。


以上三个方面,成为了银星集团打造产业生态的三大法宝,目前除了龙华的园区,在坪山和光明都有相应的园区也在不断拓展,龙华的园区出租率做到了 99%。如果说龙华区的营商环境是一个大的生态,那么,银星科技园就是这个大生态中的一个子系统。


Part.02:产品为基要、服务为王,坚持专业一体化的运营体系


目前产业园区80%的园区产品是有问题的,80%的园区没有专业运营服务。80%的园区是没有专业运营服务,听上去似乎有点夸张。这主要涉及到三个问题:第一、是整个行业对产业地产全程的操盘认知比较浅,专业人才也比较缺乏;第二、模式不清晰;第三、产品错配。


很多企业做顶层设计,但最后落地效果不佳,核心原因就在于不是基于深度产业运营做的顶层设计,意味着战略有问题。


那么,对于特色产业园区来说,如何围绕深度产业运营做文章呢?办法之一就是,打造专业一体化的运营体系。就像排列组合一样,具体可以从以下几个方面打“组合拳”:


1、定位+招商+运营一体化


以运营推动招商,以招商来推动园区的销售,很多项目招商启动时,运营团队也启动了,甚至运营团队动作更快,像深圳、合肥政府在专业一体化的运营方面,就有丰富的经验,包括精准的前期定位、垂直产业招商、深度产业运营到智慧化的物业服务,做到行业标杆。


有了定位,招商运营如何做?线上讲故事、线下抓资源,抓准当地发展的核心,把政府、高校、媒介、产业链等各项资源整合起来,很多事情自然就迎刃而解了。还有一套“二一六八”理念:打造两个基地、一个联盟、六大服务平台、八大配套。这些内容,使得运营内涵更加丰富,正如有人说,做产业园区,要做内容。


2、产品+运营+赋能一体化


特色产业园区,有别于一般的综合性的产业园区。从哪里体现其特色,可以从产业、产品来看。把产品细分,更能体现专业性。


作为产权应用方,在运营方面,尤其要注重服务,这里说的服务不是指简单的物业管理服务,需要给客户提供物业管理服务以外专业的服务支撑和落位,使得客户的贡献,除了租金之外,还有对政府和社会的承诺能够兑现。


园区的价值是通过运营来定义的。从运营角度来看,客户有两类需求,基本需求和赋能。基本需求就不展开说了,赋能就是运营和服务的升华。


一个园区的价值如何体现,要靠运营。就像传统的房地产,这个小区如果物业管理不好,二手房的价格不会高,所以轻资产运营的逻辑是什么,想变成产业高地,要通过运营发挥作用。


Part.03:数智化是特色产业园区,可持续发展的必修课


当前,新一轮科技革命和产业变革方兴未艾,产业数字化与数字产业化迅猛发展。数字经济产业园作为数字经济发展的重要载体,被写入国家《“十四五”数字经济发展规划》(以下简称《规划》)。《规划》提出,推动产业园区和产业集群数字化转型。


各地为了助力园区完成数字化转型,也纷纷出台政策进行激励。比如福建对于省级数字经济示范园区,单个拟补助500万元,山东、湖南支持数字经济园区建设,最高奖补200万元,河南对于省级智能化改造项目最高补助2000万元......


产业园区的数字化转型,已经上升到了园区战略层面。然而,数字化、智能化,说说容易,做起来难。


如果数字化、智慧化不能带来实际效果,比如降本增效、提升业务数据化水平、数据可视化、设备智能化,给企业赋能,那数智化可能只是在名字上沾了点边。


目前,做得好的特色产业园区,或者未来还想保持竞争力的特色产业园区,数字化是必经之路。特色产业园区,通常是专精特新产业的集群汇聚。比如生命健康产业,就会涉及到很多价格高昂的精密化仪器设备,有一些小企业考虑的成本问题,不会购置该设备,要自己想办法去租用。


而深圳银星生命健康科技园利用数字化平台解决了这个痛点,那些愿意把仪器共享出来的大企业,会把设备放到该平台,其他企业可自行租用,租用价格由仪器提供企业定,园区运营方起到了桥梁的作用,为双方做信用背书。


这样就形成了三赢的局面,大大提升了仪器的使用率,也提高了租用方的生产效率,而园区运营方也真正把数字化落实到了企业的痛点,完善了数字化体系,最大化了各方利益。


数字化是一场变革,而不仅仅是变化,是企业面向未来可持续发展的必答题。包括业态与商业模式的变革与组织管理的变化,要从战略层面看待数字化转型,全方位的拥抱数字化,这样的数字化,才是有灵魂的,否则空有一副皮囊。


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